依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》和宝山区《关于加强农村集体合同管理的实施办法》 (宝府办[2008]61号）等法律和政策规定，按照杨行镇党委、政府的统一部署和要求，为进一步加强和完善本镇村、公司合同管理，强化源头监督，经全面梳理核实，现就村、公司合同管理制定如下实施意见（试行）。 一、基本情况 2017年5-6月，我镇对村、公司合同进行了梳理，重点梳理了村、公司土地、房屋出租合同。杨行镇现有土地房屋出租合同748个，其中：村级出租合同401个，出租面积4287.25亩，房屋431408.40平方米，合同租金16604.98万元；队级出租合同190个，出租面积1079.52亩，房屋16203.62平方米，合同租金1612.2万元；公司出租合同157个，出租面积1161.39亩，房屋147228.6平方米，合同租金5096.80万元。现有投资合同12个，其中村级投资合同7个，公司投资合同5个。 根据梳理的情况，合同管理和执行中还存在诸多的问题和不规范现象，主要表现在：1、土地、房屋出租中存在违法违规出租现象；2、出租的产业行业不符合全镇产业规划和布局；3、部分合同年限过长，已与现行的法律法规冲突；4、租金水平偏低，尤其是土地租金水平偏低，低于全镇土地、厂房、仓库的指导价格；5、村民小组还存在自行出租的情况；6、合同的文本还不规范，要素不齐全，无违约、免责条款，到期后地面建筑物归属不清；7、各村合同管理水平不一，“双审核”执行不到位；8、合同存在转租现象，带来了管理上的安全隐患等。这些问题引起了租赁过程中的经济纠纷，导致了集体资产运行质量不高，制约了集体经济的健康发展。 二、主要目标 通过加强和完善村、公司合同管理，争取用1-2年时间逐步建立起合同管理的长效管理机制，从而夯实基层基础管理，强化土地源头管理，消除安全消防隐患，提高资产运行质量，推进创新驱动发展，引导经济转型升级。 三、组织机构 为加强工作指导和监督，镇党委、政府成立工作领导小组，由主要领导担任组长，分管领导担任副组长，党政办、经发办、监察室、规保办、投促办、规土所、司法所、安管所、经管站等部门及各村、公司组成。领导小组下设办公室，办公室设在镇经管站，具体负责工作协调推进。 四、对策措施 （一）加强分类指导，规范和完善现有合同。 根据梳理结果，将现有出租合同分为三类，即清理类、规范类、保留类，分别进行规范和完善。 1、清理类主要涉及违法用地、违法建筑对外出租的合同，村民小组自行出租的合同，未签订书面合同的出租合同。对于涉及违法用地、违法建筑对外出租的合同，按土地督察的要求进行整改。对于村民小组自行出租土地、厂房、仓库等集体资产的，村会同村民小组根据合同管理的要求梳理并规范后，由村统一重新签订。对于未签订书面合同的，由相关单位及时清理并按规范流程签订书面合同。 2、规范类主要涉及20年以上及无期限的出租合同，带征土地、动迁基地上的出租合同，合同存在转租的出租合同。对于期限超过20年的合同、无期限的合同在司法等法律部门的指导下进行规范。对于带征土地、动迁基地上的出租合同要根据带征土地管理、动拆迁基地后续管理的要求进行规范。对于存在转租的出租合同，各单位要加强调整和跟踪管理，逐步杜绝转租的现象。 3、除上述两类以外的合同暂定为保留类，各单位必须加强日常管理和完善。各单位需自查涉及三高一低、五小行业的出租合同、存在安全隐患的出租合同，并进行整改。同时自查条款不齐备、年限过长、租金偏低的合同，力争与租赁方协商，及时完成补充合同的签订或重新签订，提高租赁资产的单位产出率。 （二）严格土地政策，杜绝违法违规用地行为。 严格落实集体资产保护制度，以最严厉的措施切实保护耕地、林地和绿地，严格执行国务院“五不准”规定。凡划定为耕地、林地和绿地的，任何单位和个人不得擅自占用或改变用途。 （三）执行指导价格，提升最大经济效益。 执行全镇范围内的土地、厂房和仓库指导价格，积极盘活土地资源，提升最大经济效益。2017年全镇土地租赁的指导价格一般不低于5万元/亩/年，厂房、仓库等地面建筑物租赁价格一般不低于0.8元/平方米/天。2018-2019年全镇土地租赁的指导价格一般不低于6万元/亩/年，厂房、仓库等地面建筑物租赁价格一般不低于1元/平方米/天。今后镇政府将根据市、区经济运行指标情况，适时推出指导价格。 （四）建立准入机制，推进产业结构调整。 围绕六个统筹要求，建立准入机制，提高我镇产业准入标准，严把产业准入关，形成《杨行镇产业准入负面清单》，对不符合杨行镇转型发展要求、不符合城市安全运行要求、不符合城市生态环境要求、不符合城市交通保畅要求的产业项目严禁落户杨行，推进镇产业结构调整，经济转型升级，努力建设“活力、绿色、幸福、平安、风清”的新杨行。 （五）规范合同文本，防范经济风险和纠纷。 各单位对外发生经济活动，出租集体土地和集体资产的，必须与对方依法签订书面合同。在签订合同中要做到四个明确：一是明确不可转租，如在实际租赁过程中发现转租情况，将追究出租方主要负责人的责任。二是明确文本规范，签订合同必须盖有单位公章，法定代表人或经办人亲笔签字，签订日期等要件，缺一不可。三是明确承租行业，合同中明确承租方经营和从事的产业类型和具体行业。四是明确工商和税务落户，凡承租村、公司的土地、厂房、仓库、门面房、商铺、商务楼等集体资产的企业，其工商、税务关系必须落户在本镇。 （六）严格送审制度，把好合同的入口关。 各单位在新签、续签或重签合同前，必须先将草拟的合同初稿及相关材料送交至镇经管站登记，再由镇经管站统一交审核部门进行审核，把好合同的初审关。审核主体为镇规土所、司法所、投促办、规保办、安管所。规土所根据法律规定对草拟合同的土地性质进行合法性审查，重点审查土地性质和租赁用途，擅自变更的则不予通过。司法所根据法律规定对草拟的合同的内容进行合法性审查，重点审查违约处理和解除条款是否齐备，有无集体资产明显受损的条款等。投促办根据全镇产业布局和准入标准对草拟的合同进行产业准入审查，重点关注行业类型及产业升级调整要求。规保办根据土地规划及环保工作要求对草拟的合同进行规划和环保审查，重点关注近期土地开发使用情况和企业环保工作规范和要求。安管所根据企业安全工作规范对草拟的合同进行安全规范要求审查，重点关注对合同出租中的安全隐患的排查。各部门分别审核，相互配合，同时进行，在七个工作日内完成初审工作，提出意见后交镇经管站。镇经管站将初审意见报送分管领导复核，复核通过后，经管站将复核意见反馈相关单位，单位根据修改意见对合同进行完善，并将修改稿交经管站。修改稿提交镇长办公会议审议，特别重大合同作为“三重一大”事项须报镇党委会审议，合同经审核通过后，经管站将审核意见反馈相关单位，相关单位才能正式签约，并在签约后将正式合同交经管站备案。未送审、送审但未审核通过的合同，单位不得自行签订；如自行签订，一经发现，通报批评，并追究相关责任人的责任。 （七）强化日常管理，建立动态监督机制。 各单位要切实加强合同的日常管理。设立合同专人负责制，各单位合同由专人负责管理，统一保管，做到心中有数：定期梳理合同，做好合同的签订、续签、重签工作；设立合同台账，对合同收缴情况进行登记，及时与财务核对，确保租赁收入的收缴率。对确因特殊情况需要变更合同内容的，要重新履行审核程序。镇经管站建立合同动态监督机制：建立合同档案，明确专人对合同进行管理；建立年度报告制度，村、公司每年报告一次合同履行情况。在合同履行过程中，因失职、恶意串通等行为导致单位遭受重大经济损失的，将依法依规予以处理。 五、实施步骤 （一）调查摸底分析阶段： 2017年5-7月，调查摸底，梳理村、公司合同，对存在的问题进行分析。 （二）实施意见制定阶段： 2017年8-9月，根据具体问题及分析结果，结合工作实际，制定加强和完善合同管理的实施意见。 （三）分类整改落实阶段： 根据清理类、规范类、保留类合同的具体情况，进行分类整改和完善。2018年3月底前基本完成清理类的整改，2019年3月底前基本完成规范类的整改。 （四）长效管理实施阶段： 村、公司建立长效管理机制，不断规范和完善合同的管理。 六、工作要求 （一）提高工作认识，增强管理意识。 各单位和部门要严格按照镇党委、政府的要求，加强领导，提高认识，认清当前全镇的形势和任务，把合同管理作为加强基层基础管理的重要抓手，不断增强管理意识，提高管理水平与能力。 （二）明确主体责任，强化责任追究。 村、公司是合同管理的主体，村党支部书记或公司总经理是第一责任人，村委会主任或经办人是直接责任人。将合同管理纳入单位年度考核，同时建立责任追究制度，加大对违法、违规、违纪现象的问责力度。 （三）密切部门协作，落实长效管理机制。 各部门要密切联系，各司其责，分工协作，严格合同的初审关，提高合同的初审效率。同时形成合力，加强对合同的后续管理，落实合同的长效管理机制，遏制合同不规范现象的发生，巩固合同梳理整改的成效。 七、其他规定 1、各村及镇属公司下属企业的合同管理，参照本规定执行。 2、本规定自发文之日起施行。之前本镇所发文件与本规定不一致的按本规定执行。 3、本规定由镇经管站负责解释。 附件1：《出租合同分类指导整改清单》 附件2：《杨行镇产业准入负面清单》 附件3：合同送审流程图 附件4：加强和完善合同管理领导小组成员名单 |